门面违建被查封，转让费谁赔？
门面违建被查封，转让费谁赔？
□平安广西网记者 赖隽群 通讯员 吴漩漩
为承租门面，米翔付给原来经营门面的业主2.8万元门面转让费。但一年后，该门面因系违建被相关部门查封。米翔诉至法院，要求出租方返还租金、押金、物业费等，并赔偿门面转让费2.8万元。出租方该不该赔偿门面转让费损失？米翔与出租方在庭上各执一词。经柳州市两级法院审理，这起租赁合同纠纷终于尘埃落定。
转租一年后门面被查封
2015年11月1日，柳州市一家物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）与个体户吕杨签订租赁合同，约定吕杨承租市中心一家大厦附楼侧旁门面1-1号用于经营烧卤饭餐馆。
2016年7月，吕杨另有安排，决定将该门面转手。米翔实地考察后，觉得该门面位于旺地，有利可图，决定“接盘”承租该门面，用于经营快餐店。为此，米翔向吕杨付了2.8万元门面转让费。
2016年7月15日，米翔与吕杨找到物业公司，称双方已谈好条件，吕杨将门面转让给米翔，要求物业公司配合将门面承租人变更为米翔，租赁期限仍延续物业公司与吕杨的合同。物业公司与米翔签订了《租赁合同》。合同对门面描述为：“商场附楼侧旁门面1-1号，使用面积约21平方米。”合同约定租金为每月2500元、押金为7500元。
米翔使用该门面经营期间，向物业公司支付了2016年7月15日至2018年1月8日的租金共计4.5万元、押金7500元、物业费1890元。
2017年10月10日，柳州市城中区城市管理行政执法局以该门面涉嫌违法建设为由，进行立案调查，并通知米翔。米翔这才知道承租的门面是违法搭建的。2018年1月8日，柳州市消防支队城中区大队以该门面存在火灾隐患为由要求整改，同时对门面实施查封。
米翔无法继续经营该门面，于是以物业公司存在欺诈行为，导致他错误做出承租决定，应赔偿他的损失为由，将物业公司诉至柳州市城中区人民法院，请求法院撤销他和物业公司签订的合同，物业公司返还租金4.5万元以及相关资金占用费（按照年利率2%计算4.5万元租金的资金占用费），返还押金7500元、物业费1890元，物业公司支付因合同撤销店内物品折价处理损失5000元、门面转让费损失2.8万元。
一审判决出租方赔偿门面转让费
法院查明，吕杨的烧卤饭餐馆营业执照上登记的经营场所为“大厦附楼1-1号（面积21平方米）”，而餐馆实际的经营场所为大厦附楼侧旁门面1-1号，与登记地址不一致。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。城中区法院审理后认为，由于租赁标的物属于违法搭建，米翔与物业公司签订的合同无效，米翔要求撤销合同，缺乏依据。合同无效后，根据我国合同法、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业公司收取的押金7500元，应返还米翔。至于租金及租金占用费，物业公司有权基于米翔实际使用租赁标的物的事实进行抗辩，物业公司不同意退还，故法院对米翔的这项诉请不予支持。
城中区法院指出，米翔实地核查烧卤饭餐馆场地及经营证照，最终做出租赁决定，与物业公司签订合同，尽到了签订合同的审慎义务，对于合同无效不存在过错。物业公司作为出租人，对吕杨得以办理登记地点与实际经营地点不符的经营证照存在过错，进而导致米翔对租赁场所的错误认知，物业公司对于合同无效负有过错，应赔偿米翔因签订及履行合同受到的损失。由于米翔实际享受了物业服务，不应认定1890元物业费为损失。米翔自行估算物品折价处理损失5000元，且他提供的证据不足以证明该损失发生，故法院对米翔的这项诉请不予支持。物业公司的过错导致米翔错误做出接受吕杨转让门面并支付门面转让费的决定，2.8万元转让费应认定为米翔的损失。
城中区法院一审判决物业公司退还米翔押金7500元，赔偿米翔的损失2.8万元；驳回米翔的其他诉讼请求。
二审改判出租方无需赔门面转让费
“公司没有从重新签订合同中受益，也没参与米翔与吕杨之间转让门面的具体事宜，没有故意误导欺骗米翔。吕杨何以办理登记地点与实际经营地点不符的经营证照，公司并不知情，公司对此不存在过错，不应承担责任。”物业公司不服一审判决，向柳州市中级人民法院提起上诉，请求中院改判其无需赔偿米翔门面转让费2.8万元。
经审理，柳州市中院认为，门面转让费是米翔与吕杨协商转让产生的费用，物业公司未参与协商转让，且物业公司与米翔签订的合同也没有涉及转让费承担问题。虽然物业公司明知“大厦附楼侧旁门面1-1号”无合法手续、不具备出租条件仍对外发租，导致合同无效，但无效合同导致的损失赔偿应限于合同当事人因租赁产生的直接损失，米翔向吕杨支付的门面转让费不属于直接损失。米翔与吕杨在协商转让问题过程中，当事人有何过错或有何约定，应由米翔另案向吕杨主张。
不久前，柳州市中院作出终审判决：改判物业公司退还米翔押金7500元，驳回米翔的其他诉讼请求。
（文中人名为化名）
新业态下，柳州消费商业努力破局出圈
新冠肺炎爆发至今已两年余，各行各业受到了不同程度的冲击。为支持市场主体渡过难关、恢复发展，日前，广西出台《广西壮族自治区关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策措施》。结合实际情况，柳州相关职能部门制定或正在制定相应的政策和措施，助力市场复苏。而在疫情防控常态下，柳州各商业从业人员也在谋求自救，期盼挺过难关。
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1 传统经营面临多重压力
疫情极大影响了旅游、餐饮、零售等行业的发展。
柳州不少旅行社门店，因为疫情原因，一些早已贴出转让广告，有一些则很少开门营业。
受疫情影响，柳州不少写字楼、门面等物业都张贴了招租广告。今报实习记者何俊涛 摄
“疫情以来，国际旅游没有了，国内游也很艰难。”柳州一家旅行社老板黎女士说，因为没有客源，她加盟的旅行社门店在去年下半年关门停业。她现在就接一些深圳高端养生团，前往融安、融水等地的民宿，“那里空气好，吸引不少高端游客暂住”。对于现状，黎女士认为跟疫情前相比差太多，但与因为没有生意而改行的同行比，她感叹“还能有些收入，也算不错了”。
疫情期间，餐饮行业同样备受影响。柳州市内不少中高端餐饮店经营困难，甚至结束营业。例如沿江路西侧多家高端餐饮店，如今都已关门歇业。
“楼上店铺两年几经易主，现在又结束营业了。”窑埠古镇餐饮经营者谢先生谈到，目前柳州市房租价格普遍下降，但是人工和原材料不断上涨。受疫情影响，许多产品的原材料普涨了一轮，无形中加大了运营成本。
疫情之下，社区、步行街等商业门面张贴“转让”广告日渐增多，可见零售业受到冲击的强度和难度。
2 新营销助力品牌蝶变
尽管困难重重，柳州不少经营者仍想尽办法“活下去”。他们改传统营销为新营销，不仅把疫情的影响降到最低，还实现了销量提升。
从事餐饮行业20年的覃先生经营品牌龙虾餐馆，疫情之前，他开了8家连锁店，受疫情冲击，不得不关停了5家。而前不久，他却在阳光100新开了一家店，且此前保留的3家门店销售量稳定。
“现在我们的营业额又回到疫情前，这都得益于开拓了短视频营销。”覃先生告诉记者，为了自救，他开始自己写剧本，自己拍摄短视频，发布在视频平台上。通过跨界融合媒体打造自己的私域流量，进行二次以上链接销售，成功实现了从“流”量到“留”量，让品牌破局出圈。
“一定要接地气，与时俱进谋变。”餐饮品牌管理人梁先生从事餐饮行业近20年，在一些餐饮店纷纷贴出“转让”广告时，他却干得红红火火。为推广自已的品牌，梁先生与柳州网红团队合作，一起构建私域流量，用这种不用付费就能够随时随地触达用户的方式，圈住老用户，维持增长势头。
一些从事批零行业的从业者也开始直播带货。
受疫情影响，一些商家打着“清仓”促销。今报记者黎静 摄
飞鹅市场是柳州传统的批零市场，为了应对新变化，经营被罩、毛毯等家纺用品的梁宽在去年布局了直播带货团队，今年1月更是租下相邻门面打造直播间，每天开播12个小时以上卖家纺用品。以前他的客户基本以县域为主，现在通过直播，他的客户已来自包邮的大多数区域。
但是，目前视频营销也有一个弊病，餐饮、零售等服务行业过于“内卷”，大家打起了价格战。对此，柳州商业资深人士建议，注重长远发展的品牌商家，一定要坚持原则和底线，价格战并不是最优选择，好质量和好口碑才能留下忠实的客户。
3 抗击疫情 政府打出“组合拳”
疫情以来，柳州市为了促进服务业领域困难行业恢复发展，在税务、社保、金融信贷等方面都执行了相应的政策和措施。
根据“实施新的组合式税费支持政策”要求，今年以来，国家税务总局柳州市税务局陆续执行了减税、退税并举的“组合式税费支持政策”。
“国家及时推出留抵退税政策，解决了企业资金周转问题，为我们注入了活力！”广西连尊贸易有限公司财务负责人程苏云说，疫情持续两年来，该公司正处在艰难时期，流动资金相对困难。通过增值税留抵退税政策，该公司将11.06万元退税款全部用于支付职工工资，缓解了企业职工的生活压力，确保了公司后续的用工稳定。
对于经营者来说，疫情之下，人力、保险等费用成本缴纳压力增大。为缓解经营压力，柳州市人力资源和社会保障局出台相应政策降低失业、工伤等保险的费用，今年一季度，累计为2.89万家企业降低社保费用1.54亿元，持续减轻企业生产经营负担。
考虑到人力成本是经营成本大头的现状，柳州市人力资源和社会保障局、市税务局等部门于5月10日推出2022年柳州市共享用工对接会。
柳州一家电器有限公司副总经理袁先生说，现在疫情期间，旺季难招人，淡季要养人。通过参加共享用工对接会，公司与其他公司签订了用工协议，达成企业间共享员工的合作，他高兴地表示“减轻了不少用人本成”。
疫情至今，柳州财政、金融等部门打出一套又一套抗击疫情“组合拳”，为经济主体输入“活水”，助力复工复产。
4 因势利导寻求新突围
2020年，柳州推出系列恢复发展若干政策措施。但面对持续的疫情，仍承受不小经济压力，企业多，生产受影响，内生动力不足，进而影响消费，循环反复。
“面对疫情之下的新业态，我们要学会突围。”柳州商业资深人士提出，现在大家消费力下降的情形下，消费人群发生转移。特别是餐饮等服务行业，消费能力强的人群集中在年轻人，所以从业者需要转变思维，针对行业转移消费群体突围，寻求新的机会。
作为政府职能部门，2022年，自上而下再次推出恢复发展若干政策措施。
4月29日，《广西壮族自治区关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策措施》出台，从税务、金融贷款等方面，对餐饮、旅游、零售等行业企业落实纾困扶持措施。
记者从柳州市商务局了解到，去年，柳州市兑现2020年服务业企业首次上规入统奖励、两年正增长奖励及服务业企业提速发展奖励7494万元，兑现2020年抗击新冠肺炎疫情促进消费稳增长奖励1170万元，共惠及企业884家。为了更好地推进服务业恢复发展，该局正在拟定商贸服务稳增长、促消费方案等措施。
对于扶持政策陆续出台，从事旅游经营多年的王女士认为，为了疫情防控，旅游从业人员坚决支持国家防疫政策，就盼望疫情早日结束，大家都能好好经营事业，活下去。
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